Việc phát triển hệ thống giao thông công cộng, nhất là tuyến buýt nhanh (BRT) và đường sắt đô thị (MRT) có thể tác động mạnh đến sự phát triển thị trường địa ốc. Song, mức tác động đến đâu thì cần phải xem xét kỹ hơn.
Cả CBRE, Savills và JLL mới đây đều đưa ra báo cáo đánh giá tác động của giao thông công cộng tới thị trường bất động sản (BĐS) tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và Tp.HCM.
Trong bối cảnh tỷ lệ sở hữu ô tô cá nhân của người dân ngày càng tăng cao, tắc đường theo đó cũng tăng theo, 3 đơn vị nghiên cứu đều nhận định, giao thông công cộng sẽ trở thành xu thế tất yếu của tương lai, đặc biệt là BRT và MRT. Khi đó, mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển (TOD) sẽ trở thành chủ đạo với các hạng mục như văn phòng, nhà ở, bán lẻ, bến đỗ xe.
Tại nhiều quốc gia, mô hình này phát triển khá mạnh, làm thay đổi cấu trúc thị trường và có thể xoay trục được mặt bằng giá BĐS tại các khu vực lân cận. Khi đó, khu vực xa sẽ được “kéo gần” trung tâm hơn, giúp giá cả của khu vực xa sẽ tiệm cận khu vực gần trung tâm hơn.
Lấy dẫn chứng giá BĐS quanh TOD tăng 10 – 32% tại một số thành phố trong khu vực như Hồng Kông, Bangkok, các đơn vị này kỳ vọng, diễn biến tương tự sẽ xảy ra với thị trường Hà Nội và Tp.HCM.
Đó là kỳ vọng khi các tuyến giao thông công cộng hoàn thiện và đi vào ổn định. Còn hiện nay, mới chỉ có tuyến BRT 1 tại Hà Nội đi vào hoạt động, trong khi với MRT thì hoặc đang xây dựng dở dang hoặc vẫn đang xây dựng trên giấy. Khả năng đi vào hành trong thời gian tới vẫn còn bỏ ngỏ. Tuy nhiên, kỳ vọng đó lại được các chủ đầu tư lợi dụng bằng chiêu quảng cáo “hưởng lợi từ giao thông công cộng” để khoác áo mới cho dự án của mình và tăng giá bán thêm vài triệu đồng/m2, nhất là khu vực phía Tây Nam Hà Nội.
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu, mặt bằng giá tại khu vực này đã tăng cả chục phần trăm kể từ cuối năm ngoái. Đặc biệt, các dự án dọc trục Lê Văn Lương – Tố Hữu – Dương Nội (Hà Nội) tăng khá mạnh kể khi tuyến BRT 1 được vận hành từ đầu năm 2017. Không chỉ có các dự án mặt đường tiếp giáp với các tuyến BRT, ngay kể cả các dự án trong ngõ nhỏ, đường đi cách xa các trạm trung chuyển đến vài cây số, không tiện ích, cũng được quảng cáo… hưởng lợi từ BRT hay MRT!
Thực tế, nhiều dự án việc tăng giá không đến từ chủ ý của chủ đầu tư, mà chủ yếu là do “cò” bơm thổi, dẫn tới việc người mua nhà rơi vào mê hồn trận giá.
Song, có thể thấy rằng, giao thông công cộng đang bị lợi dụng một cách triệt để và nguy cơ về việc “tiền mất, tật mang” với những người mua nhà đối với những dự án “bơm thổi” kiểu này đang ngày một rõ rệt hơn.
